文丨子木




(1)
神仙打架,百姓遭殃



京房租一向是北漂年轻人最为触动神经的生活痛点。


几乎每年3月的春节返京季和7月的大学生毕业季,都会有一些媒体报道北京房租高、过快上涨的问题,从而引发热议。


而今年北京房租的话题切入点就颇显戏剧性了,称其为「三个男人的一台好戏」。


对于行内人,迷乱纷争,说什么的都有,但对于行外人,大体可以解释为这么一个故事。


前段时间,北京中介行业老大和对手在战场上厮杀抢房源,争相想做口碑二房东,都号称要进行「行业革命」,然而革命的结果,却是人为地拉高了收房价格,造成市场秩序混乱,房东纷纷上调报价。


这时候,行业老二的二当家看不惯了,认为房租已经够高了,再这么玩下去不但行业要完蛋,北京的年轻人也被高房租赶跑了。于是接连发文抵制这种行为,而且还把裁判拉下场,要求罚黄牌。


结果第二天二当家就被辞退了。


原因是行业老二的大当家说行业老大连给他打了两个电话,说喊裁判出来无异于捅了大家一刀,警告他如果再这么乱说话,小心行业老二的位置不保。为了安全起见,只能忍痛割爱。



结果第三天,行业老大就连发长文,说自己以人格担保没干过这事儿,还把证据贴了出来。


到后来,二当家终于明白了,这特么是中计了,自己老大玩了一手「借刀杀人」!


一出好戏演完了,三个男人如何撕逼并不重要,重要的是这个事情告诉了我们两个事实。


1.资本市场已经开始全线涉足房屋租赁市场,这又将是一场资本界的血雨纷争。俗话讲,神仙打架百姓遭殃,作为平头百姓的北漂年轻人或许是一场灾难的开始。


2.一线城市结构固化出清,高企的生活成本倒逼年轻人出逃一线城市,二线城市或许会迎来新的机遇。




(2)

北京房租上涨的真相



《财经》报道说:北京城从三环到六环外,近三月的房屋租金都在飞涨。记者随机采访的租户所提供的数据,相比去年同期,单间月租涨幅高者达35%,低者也有20%。


据爆料,一名业主打算出租自己位于天通苑的三居室,预期租金7500/月,结果被二方中介互相抬价,硬生生的给抬到了10800每月。


如果把这两则新闻连起来读,长租中介公司就铁定背上房租暴涨这口黑锅了,没得狡辩。


但在这次讨伐声中,长租公寓的代表自如CEO熊林显然不承认这个事实,还连发长文表示冤枉,因为自如在上半年的确没有上调这么多的涨幅。


于是舆论又一次转移到了“谁是此次北京房租暴涨的幕后推手”上。


其实事情没有那么复杂。


1.北京房租暴涨并不是由单一因素造成的,是供需结构所迫的必然趋势。按现在长租公寓对于整个市场的影响力,安上主导市场价格的头衔,显然是高估了它的身份。


2.资本是长租市场的催化剂,这个确定无疑,如果监管不到位,催化的结果是致命的。


1.供需结构


如果研究楼市的话,你会发现在历史上「房价不涨房租涨,房租不涨房价涨」是一个死循环规律。尤其是2017年这波大周期临近尾声后,各地房租就开始悄无声息的一路狂飙了。


究其原因还要从供给端谈起。


例如在北京,愿意出租房子的是群什么人?


一是趁着土地红利拥有多套房产的北京土著,二是多金的外地投资者。


其中主导因素便是投资者。投资者是趋利的,大部分都是身上压着高额房贷。如果房价不涨,就会死扣着房租的利润求回报,在投资界,如果房租能抵消月供,这绝对是最完美的投资品。


但即使按照现在的房租水平,在投资客看来也是极低的,归根结底是房价太高,地价太高。


所以,在房价不涨的时间里,房租上涨成为了投资者的一贯主张。至于其他的房东群体,肯定是附势而为,谁又会嫌钱多呢?况且很多北京土著都以外地人的房租过活。。


这个是市场的个人原因,更重要的还有政府调控。


「房住不炒,发展长效机制」的基调已经有段时间了,而长效机制中典型的就是发展房屋租赁市场,尤其是增大长租公寓的供给。


今年4月份万科的长租公寓就在北京现世了,但是由于「一套90平米的房子,10年租金180万」的定价策略,差点儿没让群众的唾沫星子淹死。


这是租房吗?难道不是抢劫?


其实这事儿还真不能怪万科,他也很痛苦。因为这是在政府的限竞政策下拿到的自持地,拿地价格高,加持建安成本,按这个定价原则,得到的利润也不足3%,对于企业来说,几乎是不赚钱的。


那么问题来了,政府不愿意降地价,靠开发商让利老百姓,这个事情现实吗?


如果真想发展长效机制,发展长租公寓托底刚需北漂族,那就应该以符合市场居民收入的水平来定价房租,而不是靠现在的泡沫房价来定价。


2.资本催化剂


自如CEO熊林说自如现在不赚钱,这句话的确是真的,之前我和搞租赁市场的朋友也研究过。


但是有人问我,不赚钱的买卖现在为何受到这么多资本大鳄的青睐?


大概有两点原因。


1.国家已经把房价提到了政权安全的高度,坚决遏制房价上涨是未来的主基调,尤其是在北京大的涨幅这几年是不可能现象,那么房价不涨没有利润空间,而且长效机制下租赁市场的利好政策相当充沛,资本自然而然被挤到租赁市场。


2.现在不赚钱并不意味着未来不赚钱。资本是玩规模的,不是玩毛利。就这次自如和蛋壳以上浮20%—40%的房价收房就能看出,租房市场的资本烧钱模式已经开启。


这和当年滴滴快的,美团饿了么,摩拜ofo大战一样,先是烧钱补贴用户攻占市场,然后垄断资源垄断渠道,然后两边抽梯开始吸血。


但是我在上文讲了,以现在的房价市场反推租赁价格已经造成了年轻人的畸形房租收入比,如果资本涉入催化市场,议价权掌握在他们手里,这对于城市发展都是毁灭性打击。


资本才不管你什么人口结构,产业发展,在他们眼里,只有钱。


很多人问我,如果北京的房租继续这么涨下去,会造成什么结果?




(3)

年轻人进了养老院



城市发展规划是一门很深的学问,其中产业人口结构和资源配置之间最难协调。各个阶级的生命体必须在一起进行协作,这个城市才有生命力。


房租继续上涨,首先撑不住的人口肯定是低收入群体。


这部分群体可能是保洁工、维修工、服务员、物流员等等基础劳动力,他们会选择要求加工资或者离开这个城市。


那么这个城市其他人口的生活成本会陡然提升或者干脆服务滞动。


生活成本升高对权贵们的影响并不大,但是城市白领就会被迫压垮。白领压垮了,压力会传导至“食物链”上端。


最后资本家开始压榨劳动力,想尽办法节省成本。随之波及整个产业,城市贫富分化逐渐加剧,城市失去活力,最后变成了一座没有年轻人的权贵死城。


有些人应该明白了,其实这个逻辑就是目前香港的真实写照。



所以,一个城市的房租能反应一个市场真正的供需,也能反应一个城市真正的造富能力和财富等级。它虽有市场,但碰不得。


如果不去增大供给平衡需求,不去监管放纵资本烂入,高房租给社会带来的灾难会远远大于高房价。


那可真是不给年轻人留一条活路。


其实在2017年的时候,中国一线城市应届毕业生的房租收入比就已经触及了红线,北京是44.8%,上海是41.8%,深圳是41.7%。


几乎赚到的钱一半用来租房是常态,再加上吃饭、交通等生活购置,即使再节省都难逃沦为月光族的命运。


所以绝大部分刚毕业的大学生来北京的第一课就是抹去在北京买房的想望,然后找到一个性价比的房子活下来。


前段时间有个段子爆红网络,说现在公司的管理者千万不要责骂年轻人。


??



有网友给这个段子写了个续集:中年人回去给年轻人涨房租。说不干就不干的年轻人终有一天会变成随意被责骂的中年人。


一个段子把年轻人和中年人的困境串在了一起。而串起两代人的那根线,是忙忙碌碌却没有钱。


高房价已经压榨完了中产的劳动力,如果再用高房租压榨年轻劳动力,社会经济的增长点或许就只能剩下养老、医疗和教育了。


?

最近有两个问题也比较有意思。


一方面是,大城市房租大涨,年轻人住到哪里去?另一方面是,全国60岁以上老年人达2.409亿,谁来养老?


不过,这两个棘手的问题现在已经找到了解决之道,那就是:


让年轻人住进养老院。